契約の更新と更新料のしくみ

この記事では、契約の期間が終わる時の「更新（こうしん）」のしくみが分かります。更新料（こうしんりょう）を払う必要があるかどうかも説明します。

契約には2つの種類がある

賃貸の契約には、大きく分けて2つの種類があります。

国土交通省のガイドブックでは、契約期間は2年のことが多いと説明しています。自分の契約がどちらの種類かは、契約書と重要事項説明書で確かめられます。

普通借家は法律で守られている

普通借家の場合、借りる人は「借地借家法（しゃくちしゃっかほう）」という法律で守られています。

• 期間が終わる1年前から6か月前までに、大家さんから「更新しない」という通知がなければ、同じ条件で更新したとみなされます（26条）。これを「法定更新（ほうていこうしん）」といいます。
• 法定更新のあとは、契約の期間が決まっていない契約になります。
• 大家さんが更新を断るには、「正当な事由（せいとうなじゆう）」が必要です（28条）。

つまり、更新の書類にサインしなくても、すぐに住めなくなるわけではありません。ただ、話し合いがまとまらない時は、早めに相談しましょう。

定期借家は更新がない

定期借家は、期間が来たら契約が終わります（38条）。大家さんは、契約の前に「更新がなく、期間が終わると契約も終わる」ことを書いた書面を渡して、説明しなければなりません。

長く住みたい人は、契約の前に種類を必ず確かめてください。

更新料とは

更新料は、契約を続ける時に、借りる人が大家さんに払うお金です。契約書の特約（とくやく）で決めることがあります。

最高裁判所は2011年7月15日の判決で、契約書にはっきり具体的に書かれた更新料の条項は、金額が高すぎるなどの特別な事情がない限り、消費者契約法で無効にはならないと判断しました。

だから、契約書に更新料が書いてあれば、払うことになるのが基本です。サインの前に、次の点を確かめましょう。

• 更新料があるか。いくらか。
• 更新の時に、ほかにかかるお金はあるか（保証会社の料金、火災保険など）。

更新料がない契約もあります。UR賃貸住宅は更新料がなく、定期借家の契約を除いて、1年ごとに自動で更新されます。

重要事項説明で聞いておく

不動産会社は、契約の前の重要事項説明で「契約期間と更新に関すること」を説明しなければなりません（宅地建物取引業法施行規則）。分からない時は、その場で質問してください。

まとめ

• 普通借家は、法律で更新が守られている。
• 定期借家は、期間が来たら終わる。契約前に種類を確かめる。
• 更新料は、契約書に書いてあれば払うのが基本。金額をサインの前に見る。

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