退去の時の原状回復と敷金の戻り方

この記事では、部屋を出る時（退去）の費用の考え方が分かります。「原状回復（げんじょうかいふく）」とは何か、敷金はいつ戻るのかを説明します。

退去の連絡

まず、契約書で「解約の連絡は何日前まで」かを確認します。1か月前などと決めている契約が多いです。期限を過ぎると、余分な家賃を払うことがあります。

連絡の方法（電話、書面、ウェブ）も契約書に書いてあります。連絡した日と相手の名前を、メモしておきましょう。

原状回復とは

原状回復は、部屋を借りた時の状態にもどすことです。でも、すべてを新品のようにする必要はありません。

民法（621条）は、普通に使って生じる傷みや、時間がたって古くなることは、借りた人が直す義務に入らないと決めています。国土交通省のガイドラインも、同じ考え方です。

• 借りた人が払わなくてよい：日に焼けた壁紙、家具を置いた跡、自然に古くなったこと。これらは家賃の中に含まれていると考えます。
• 借りた人が払う：不注意や使い方が悪くてつけた傷や汚れ。手入れをしなかったことで広がった汚れ。タバコのヤニ、ペットの傷など。

ガイドラインでは、建物や設備の古さ（経過年数）も考えます。長く住むほど、借りた人の負担の割合は小さくなります。例えば壁紙（クロス）は、ガイドラインでは6年で価値が1円になるように、負担の割合を計算します。ただし、6年を過ぎても、わざと書いた落書きを消す費用などは、借りた人の負担になることがあります。

ガイドラインは法律ではありません。契約書に特別な約束（特約）があると、それが優先されることもあります。契約の時によく読みましょう。

敷金はいつ戻る？

敷金は、家賃の未払いなどを引いた残りが、部屋を返したあとに戻ります（民法622条の2）。

UR賃貸住宅の場合は、URの基準で査定をして、原則として契約解除の日から30日以内に精算します。修理のお金が敷金より多い時は、足りない分を払います。

民間の賃貸は、返金までの時間や方法が契約によって違います。請求書や精算書の内訳（うちわけ）を必ずもらって、確認してください。

入居の時にしておくこと

トラブルの多くは、「最初からあった傷」を請求されることです。入居した日にするとよいことです。

• 部屋の傷や汚れを、写真に撮る（日付が分かるように）。
• 入居時のチェックリストに、気づいた傷を書いて、控えをもらう。
• 退去の時は、大家さんや管理会社に立ち会ってもらう。

国土交通省のページには、部屋の状態のチェックリストの見本もあります。

費用に納得できない時

請求の理由や、金額の計算を、書面で出してもらいましょう。ガイドラインと契約書を見て、おかしい点を聞きます。

それでも解決しない時は、消費者ホットライン「188」に電話すると、近くの消費生活相談の窓口につないでもらえます。

まとめ

• 退去の連絡は、契約書の期限までにする。
• 普通に住んで古くなった分は、借りた人が払わなくてよい。
• 敷金は、引かれる分を除いて戻る。内訳を確認する。
• 入居の日に、部屋の写真とチェックリストを残す。

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